Mieszkanie Plus na Dolnym Śląsku [WSZYSTKIE LOKALIZACJE]
![Mieszkanie Plus na Dolnym Śląsku [WSZYSTKIE LOKALIZACJE] - fot. Andrzej Owczarek](/img/articles/74056/I4nh6914Gd.jpg)
Większość, bo prawie 700 tanich mieszkań pod wynajem ma zostać zbudowanych w Legnicy. Kilkadziesiąt tego typu lokali zasili także rynek mieszkaniowy w Kudowie Zdrój, Radwanicach, Pieńsku, Strzelinie czy w Walimiu. Czy takie lokazacje będą atrakcyjne dla deweloperów? Zdaniem prof. Bogusława Półtoraka z Uniwersytetu Ekonomicznego we Wrocławiu, raczej nie:
- Część inwestycji będzie lokalizowanych na gruntach, które będą sprzedawane pod te inwestycje. Tu jest konieczność kompensaty przy cenach rynkowych. W ramach projektu założono 10 procentową marżę dla inwestora, tzw. godziwy zysk. W niektórych lokalizacjach jest on na tyle niski, żeby podmioty prywatne szerzej się w to angażowały.
Jak dodaje Półtorak, nowy program jego zdaniem nie wywoła rewolucji na rynku mieszkań pod wynajem i ceny raczej nie spadną, bo potrzeba np. atrakcyjniejszych ulg podatkowych dla inwestorów, czy zmiany prawa, tłumaczy profesor UE:
- Te 1000 mieszkań, to nie jest oferta, która by wstrząsnęła rynkiem wynajmu. W Polsce dość istotnym ograniczeniem jest chociażby ustawa o ochronie lokatorów. Poza tym my w Polsce jesteśmy bardziej podobni do Amerykanów niż do Niemców i wolimy kupować albo budować swoje własne domu czy mieszkania.
Zdaniem Mateusza Gawina z portalu Bankier.pl, więcej takich inwestycji przydałoby się np. we Wrocławiu:
- Czasami jednak są to lokalizacje położone w niewielkiej odległości od wielkich ośrodków miejskich wobec czego dojazd do pracy wcale nie musi być trudny. Z drugiej strony sądzę, że bardziej priorytetowe byłyby Kraków, Wrocław, Warszawa, gdzie rynek pracy jest znacznie większy.
Atrakcyjne natomiast mają być ceny wynajmu mieszkań. W dużych miastach, miesięcznie za 40m mieszkanie zapłacimy nieco ponad 600 złotych. W mniejszych miejscowościach około 450 złotych plus rachunki. - Dziś we Wrocławiu za taką cenę trudno będzie nam znaleźć choćby pokój do wynajęcia - przyznaje Mateusz Gawin:
- Zadeklarowane w modelu regulowanym ceny są bardzo atrakcyjne. Może trochę mniej w mniejszych miejscowościach, ale taka cena np. we Wrocławiu to koszt 2-3 razy niższy niż ceny rynkowe, a więc ogromny ratunek dla domowego budżetu.
Projekt rozporządzenia w sprawie czynszu normowanego w części dla województwa dolnośląskiego:
Tak wygląda model regulowany projektu Mieszkanie Plus. spółka Banku Gospodarstwa Krajowego Nieruchomości realizuje drugą część tego planu pod nazwą Mieszkania dla Rozwoju. Tam cena m2 pod wynajem będzie uzależniona od kosztu zakupu gruntu i budowy lokali. Takie inwestycje mają powstać np. Wałbrzychu czy też w Tyńcu Małym, gdzie ceny działek należą do najdroższych w regionie. Innych lokalizacji ani cen BGKN na razie nie ujawnia.
Na 30 powiatów na Dolnym Śląsku 9 wciąż nie przedłożyło Ministerstwu Infrastruktury danych nt. gruntów, które mogłyby posłużyć pod inwestycje Mieszkanie Plus. Zrobio to natomiast PKP, które wytypowało na ten cel kilka działek w Bielawie, Dzierżoniowie, Lubaniu, Oleśnicy, Oławie i w Świebodzicach.
Następujące gminy podpisały listy intencyjne umożliwiające realizację inwestycji Mieszkanie Plus z Krajowym Zasobem Nieruchomości w województwie dolnośląskim (szacunkowa liczba mieszkań w nawiasie):
- Legnica (665 mieszkań),
- Kudowa Zdrój (65 mieszkań),
- Zgorzelec (54 mieszkania),
- Jaworzyna Śląska (45 mieszkań),
- Pieńsk (30 mieszkań),
- Radwanice (30 mieszkań),
- Trzebnica (30 mieszkań),
- Strzelin (25 mieszkań),
- Walim (20 mieszkań)
Łącznie od 11 września 2017 r. Krajowy Zasób Nieruchomości podpisał listy intencyjne dotyczące udziału następujących 77 gmin na budowę około 6 tys. mieszkań w programie Mieszkanie Plus. Pierwsze porozumienia dotyczące finansowania inwestycji zawarto z Łomżą, Szerzynami i Zakliczynem.
Z województwa dolnośląskiego w terminie nie napłynęły wykazy nieruchomości z powiatów:
- głogowskiego
- górowskiego
- kamiennogórskiego
- milickiego
- średzkiego
- złotoryjskiego.
5 stycznia 2018 r. PKP SA przekazały kolejny wykaz nieruchomości przeznaczonych na realizację programu Mieszkanie Plus. 108 działek jest zlokalizowanych w miastach powyżej 20 tys. mieszkańców, na terenie całego kraju. Razem z pierwszym wykazem, przekazanym 7 listopada 2017 r., PKP SA wytypowała dotychczas do rządowego programu 238 nieruchomości. Ich łączna powierzchnia wynosi prawie 600 ha, a szacunkowa wartość ok. 1,3 mld. Przekazanie informacji nie jest równoznaczne z przekazaniem nieruchomości. Krajowy Zasób Nieruchomości w terminie 180 dni od przekazania wykazów wybierze te nieruchomości, którymi będzie zainteresowany, a w ciągu kolejnych 180 dni potwierdzi swoje zainteresowanie i przystąpi do kupna gruntów od PKP SA.
Grunty Skarbu Państwa będą wykorzystywane przez Krajowy Zasób Nieruchomości po ich wniesieniu do zasobu (za darmo). Grunty samorządów i PKP będą nabywane za ich wartość rynkową (z wyceny) w trybie bezprzetargowym.
Pełna odpowiedź Szymona Huptysia z Ministerstwa Infrastruktury i Budownictwa:
|
Ustalenie wartości czynszu jest oparte na uwzględnianiu ceny 1 m2 nieruchomości budowlanej, kosztów budowy 1 m2, wartości 1 m2 powierzchni odtworzeniowej mieszkania, średniego miesięcznego wynagrodzenia, kosztów administracyjnych oraz rozsądnego dochodu operatora mieszkaniowego. Wysokość tych wartości będzie zróżnicowana w zależności od lokalizacji inwestycji mieszkaniowej, w szczególności odmiennie dla miast będących siedzibą wojewody lub sejmiku województwa, gmin posiadających wspólną granicę z takimi miastami, gmin tworzących obszar metropolitalny, gmin znajdujących się w granicach miejskiego obszaru funkcjonalnego ośrodka wojewódzkiego. Przyjęto założenie, że w tabeli stanowiącej załącznik do rozporządzenia określone zostaną tylko wartości dla województw i dla miast będących siedzibą wojewody lub sejmiku województwa, natomiast wartości dla gmin mających wspólną granicę z miastem wojewódzkim lub miastem będącym siedzibą wojewody, tworzących obszar metropolitalny, znajdujących się w granicach miejskiego obszaru funkcjonalnego ośrodka wojewódzkiego – będą stanowiły średnią arytmetyczną dla województwa i dla miasta będącego siedzibą wojewody lub sejmiku województwa. Dokonując obliczeń, przyjęto koszt budowy 1 m2 jako 2 500 zł, zaś dla miasta będącego siedzibą wojewody lub sejmiku województwa 3 000 zł. Przyjęto również, iż koszt budowy zostaje powiększony o 20% celem uwzględnienia kosztów budowy niezbędnej infrastruktury technicznej, parkingów, urządzenia zieleni oraz budowy przestrzeni wspólnych. Za wartość 1 m2 powierzchni odtworzeniowej mieszkania, wskazaną w art. 82 ust. 2 ustawy, jako jeden z podstawowych parametrów branych pod uwagę przy określeniu wysokości maksymalnych czynszów, przyjęto ogłaszaną przez wojewodów wartość wskaźnika przeliczeniowego kosztu odtworzenia 1 m2 powierzchni użytkowej budynków mieszkalnych. Średnie miesięczne wynagrodzenie jest daną pochodzącą z danych GUS, przy czym jest ono podawane głównie dla województw, wartość tę przyjęto za wartość dla miast będących siedzibą wojewody lub sejmiku województwa. Dla pozostałego obszaru województwa przyjęto 70% tej wartości. Dane te stanowią podstawę do obliczenia średniej arytmetycznej, która jest uzupełniana o ceny gruntu. Wartość średnich cen gruntu pochodzi z danych GUS. Jako koszty bankowe i administracyjne przyjęto 10% wyliczonej kwoty. Suma ta jest uzupełniana o kolejne 10% stanowiące niejako przepisami gwarantowany dochód inwestora. Wyliczona kwota stanowi podstawę do obliczenia czynszu najmu z opcją oraz najmu bez opcji (70% wartości najmu z opcją), a także wysokości raty (przy założeniu 30-letniego okresu comiesięcznych spłat) oraz ceny 1 m2 mieszkania na wynajem, która stanowi podstawę do obliczania wysokości raty, przy krótszym okresie spłat niż 30 lat. |
Model komercyjny
W oparciu o współpracę pomiędzy BGKN a władzami samorządowymi, nowe mieszkania powstaną m.in. w Białej Podlaskiej, Jarocinie, Gdyni, Pruszkowie i Wałbrzychu.
Model regulowany
W przypadku inwestycji, za które odpowiadać będzie Krajowy Zasób Nieruchomości, obecnie zbierane są informacje o nieruchomościach Skarbu Państwa i należących do samorządów, które można wykorzystać na cele mieszkaniowe.
Od 11 września 2017 r. Krajowy Zasób Nieruchomości podpisał listy intencyjne dotyczące udziału następujących 77 gmin na budowę około 6 tys. mieszkań w programie Mieszkanie Plus:
Barwice, Białogard, Biały Bór, Biszcza, Borki, Brzeg, Brzeziny, Chocianów, Chojna, Choszczno, Darłowo, Dąbrowa Tarnowska, Drawsko Pomorskie, Gaworzyce, Giżycko, Głowno, Goleniów, Gościno, Hajnówka, Janów Lubelski, Jaworzyna Śląska, Kalisz Pomorski, Kielce, Kochanowice, Koronowo, Kruszwica, Krynica Morska, Kudowa Zdrój, Kuźnia Raciborska, Legnica, Łomża, Łuków, Mirosławiec, Mogilno, Mrocza, Myślibórz, Nakło nad Notecią, Nowa Ruda, Nysa, Ostrów Lubelski, Pcim, Pełczyce, Pieńsk, Polanów, Połczyn Zdrój, Przemyśl, Radwanice, Radziejów, Sępólno Krajeńskie, Skawina, Sławno, Stary Zamość, Stepnica, Strzegom, Strzelin, Suchań, Szczawno-Zdrój, Szerzyny, Świnoujście, Tarnogród, Tereszpol, Trzebnica, Tychowo, Ujsoły, Ustka, Walim, Węgorzyno, Wieliczka, Więcbork, Wolbórz, Wysokie, Zakliczyn, Zduńska Wola, Zgierz, Zgorzelec, Zielona Góra, Żnin.
Dodatkowo KZN zawarł porozumienia ws. uruchomienia inwestycji z programu Mieszkanie Plus dotyczące nieruchomości wskazanych przez PKP oraz Poczty Polskiej. Zarówno KZN, jak i BGKN prowadzą rozmowy z kolejnymi samorządami. Minister Infrastruktury i Budownictwa Andrzej Adamczyk przy każdej okazji apeluje do samorządów, żeby zgłaszali się do KZN i odzew na ten apel jest aktualnie bardzo duży. Dlatego wyrażamy przekonanie, że kolejne samorządy będą sukcesywnie dołączać do programu, co przyniesie korzyść ich mieszkańcom.
Model regulowany realizowany przez MIB i KZN nie zakłada na obecnym etapie zakupu gruntów prywatnych. Inwestycja w Tyńcu Małym jest prowadzona w modelu komercyjnym przez BGKN.
Podobne pytania zadaliśmy spółce Banku Gospodarstwa Krajowego Nierochomości S.A. Ewa Syta rzecznik firmy odpowiedziała na większość z nich:
|
Odnosząc się do pytania dotyczącego planów inwestycyjnych spółki BGK Nieruchomości na terenie gminy Kobierzyce, informuję, że udzielenie odpowiedzi nie jest możliwe ze względu na zapisy obowiązującej umowy przedwstępnej sprzedaży, gdzie zgodnie z § 12 ust. 5: „Strony niniejszym zobowiązują się zachować w tajemnicy warunki Umowy Przedwstępnej, jak również wszelkie informacje otrzymane od drugiej Strony związane lub dotyczące Umowy Przedwstępnej, z wyjątkiem, w jakim ujawnienie powyższych warunków/informacji jest wymagane na mocy prawa, orzeczeń władz publicznych lub zobowiązań informacyjnych mających zastosowanie wobec danej Strony (w którym to przypadku Strona ujawniająca niezwłocznie zawiadomi drugą Stronę i obie Strony będą pracować w dobrej wierze, aby zapewnić, w stopniu w jakim to jest zgodne z prawem i praktyczne, aby zakres tego ujawnienia został ograniczony).” Niemożliwe jest także udzielenie odpowiedzi na pytania dotyczące ewentualnych innych umów z podmiotami prywatnymi dotyczącymi gruntów na terenie województwa dolnośląskiego. Takie informacje są objęte tajemnicą przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 5 ust. 2 UDIP oraz art. 11 ust. 4 ustawy z dnia 16 kwietnia 1993 r. o zwalczaniu nieuczciwej konkurencji (Dz.U.2003.153.1503 t.j. z dnia 01.09.2003 r., dalej „UZNK”) i z tego względu nie powinny być ujawniane. Jednocześnie należy podkreślić, że obecnie „Mieszkanie+” obejmuje dwa niezależne od siebie programy służące poprawie dostępności mieszkań na wynajem o umiarkowanych czynszach. Poza Krajowym Zasobem Nieruchomości, którego funkcjonowanie określa ustawa z dnia 20 lipca 2017 r. o Krajowym Zasobie Nieruchomości (Dz. U. poz. 1529, z późn. zm.), a nadzór w ustawowo określonym zakresie sprawuje Minister Infrastruktury i Budownictwa, budowę dostępnych cenowo mieszkań na wynajem realizuje BGK Nieruchomości S.A, (BGKN) w ramach programu Mieszkania dla Rozwoju. BGKN realizuje inwestycje mieszkaniowe w oparciu o rozwiązania stricte rynkowe (w przeciwieństwie do inwestycji KZN wykorzystujących co do zasady nieruchomości Skarbu Państwa), bez wykorzystywania środków budżetowych lub środków uzyskanych z obrotu majątkiem Skarbu Państwa. Budowa mieszkań w ramach inwestycji BGKN jest finansowana z funduszy inwestycyjnych, których aktywa zarządzane są przez spółkę. |
Radio Wrocław nie odpowiada za treść komentarzy.
