Stowarzyszenie Rzeczoznawców Majątkowych

Przesłaniem rzeczoznawcy jest praca, oparta  na profesjonalnej i rzetelnej wiedzy o stanie rynku, na rzecz wszystkich osób i podmiotów, które działają na szeroko rozumianym rynku nieruchomości. W wyniku pracy rzeczoznawcy majątkowego powstają operaty szacunkowe określające wartość nieruchomości, jak również różne ekspertyzy, w tym np. badanie rynku, trendów, niezbędnych przy inwestowaniu w nieruchomości. Zawód rzeczoznawcy majątkowego jest zawodem eksperckim, wymagającej specjalistycznej wiedzy, jak również doświadczenia i należy do grupy zawodów zaufania społecznego.

Wycena nieruchomości to skomplikowany proces, którego wynikiem jest określenie wartości dla różnych celów przy zastosowaniu przepisów prawa, podejść, metod oraz technik wyceny. Uwarunkowania prawne wynikają z przepisów, które dotyczą ochrony własności, zadośćuczynieniu za ograniczenie lub pozbawienie tego prawa i odnoszą się do zasad szacowania nieruchomości. Ochrona własności należy do najważniejszych praw obywatelskich i znajduje swój zapis w Konstytucji, której art. 21 zapewnia ochronę własności i prawo dziedziczenia.

Panuje przekonanie, że wycena nieruchomości, a tym samym praca rzeczoznawcy majątkowego sprowadza się do wykonania kilku obliczeń, których wynikiem będzie wartość gruntu, lokalu, budynku, drzewostanu leśnego, sadu owocowego itd. i itp.  To przekonanie stanowi daleko idące uproszczenie i dostarcza kompletnie błędnego pojęcia zarówno o pracy rzeczoznawcy majątkowego jak i o samym procesie szacowania nieruchomości. Szacowanie nieruchomości to szukanie odpowiedzi na takie podstawowe pytania, które są kluczowe dla całego procesu wyceny:

- co jest przedmiotem wyceny?,
- w jakim celu rzeczoznawca ma określić wartość?,
- jak ma być określona wartość?,

Błędna lub nieprecyzyjna odpowiedź na każde z tych pytań, brak dokładnie przeprowadzonej analizy prawnej,  niepełne określenie rynku nieruchomości spowodują wadliwe wykonanie operatu szacunkowego oraz zakwestionowanie jego przydatności, a w konsekwencji umiejętności rzeczoznawcy majątkowego.

Szacowanie nieruchomości opiera się na przepisach prawnych, których za główne uznaje się kilkanaście ustaw oraz rozporządzenia do nich. To od tych przepisów prawa zaczyna się cały proces wyceny. Przepisy prawa narzucają rzeczoznawcy majątkowemu tok postępowania, metodologię, sposób wyceny, nie stanowią jednak szablonu i nie rozstrzygają za rzeczoznawcę powstałych w trakcie wyceny dylematów, rozwiązania konfliktów pomiędzy osobami i podmiotami mającymi prawa do nieruchomości.

Kończymy to krótkie przedstawienie pracy rzeczoznawcy majątkowego postawieniem dwóch pytań związanych z profesją tego zawodu.

1) Jaka jest różnica pomiędzy rynkową wartością nieruchomości, a ceną nieruchomości?
2) Kto ustala cenę nieruchomości, a kto określa jej wartość rynkową?
Wbrew pozorom proste pytania nie są oczywiste dla wielu posiadaczy nieruchomości, którzy utożsamiają te dwa pojęcia.

Odpowiedź na te pytania jest następująca:
1) Cena kupna/sprzedaży nieruchomości może stanowić jej wartość rynkową choć nie musi.  Przykładowo można sprzedać lokal mieszkalny, którego wartość rynkowa wynosi 100 tys. zł. za cenę 50 tys.zł. lub za cenę 150 tys.zł. jeśli obie strony tak zdecydują.
2) Wartość rynkową określa tylko rzeczoznawca majątkowy. Cena natomiast ustalana jest pomiędzy stronami zainteresowanymi transakcją na rynku.